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新西兰移民重开后,未来5年房价继续上涨1倍

阅读量:81 2021-07-05

ANZ发布了一份报告,其内容是移民对房地产市场和GDP会产生什么样的持续影响。其中,最引人注目的是,未来5年,净移民会让房价继续上涨72%到99%!

移民对新西兰经济有何影响?过去十年,移民在新西兰的经济发展中发挥了重要作用,尤其是在2010年代后半期每年净移民超过50,000的时候,在这10年里,GDP增长了32%,而人均GDP则增长了15%。但是,移民在经济中的作用是有争议的——一些人认为它抑制了低端工资并推高了房价,而另一些人则关注到移民能够填补新西兰所空缺的技能。

当然,成本和效益都有,在这里,不会去试图判断给定的移民水平是“好”还是“坏”,而是们使用一个简单的建模框架来探索不同移民水平的宏观经济影响。

这个模型主要将做研究如果2020之后,移民比过去更多或者更少将会发生什么?使用的参数将包括:净移民,新房建筑许可,投资意愿参数,GDP增长比例,房价涨幅,劳动力成本,房贷利率(2年固定为代表)。基本中性假设是,移民将从2021年的极低水平增加到2023年底每季度9000人,然后计算中性数据的上限和下限做出区间模型,其中移民下限是每季度6000人,移民上限是每季度14000人。

结果表明,未来几年较高的净移民预计将引发房产价格的持续上涨,而且可能持续比较长的时间。对比不同移民假设情景,上限(14000/季度)的结果是每年上涨13%,5年房价翻倍(99%),下限(9000/季度)结果每年上涨7.5%,5年上涨72%。这个结果并不意外,历史上也可以印证,比如2021年的前5年房价上涨57%,2007年6月的前5年房价上涨98%。

另外,结果也显示了移民数量和新建许可之间的联系是非常紧密的。净移民人数较高时候,新建筑许可也急剧增加。这显而易见,移民需要找地方住,这促进了建筑业的繁荣,当然也抑制了部分房价的涨幅。

但同时也凸显出一个忧虑,封闭边界有利于舒缓房价上涨的压力,而在当前封闭边境的情况下,建筑业的材料和人手都已经出现了短缺,那么在开放以后会发生什么呢?

接下来,自然的结果是移民引起GDP显著增长。到2026年底,移民上限和下限假设之间的实际GDP水平差异刚刚超过20亿纽币——这个不是一个小数字!GDP增长的一部分可能来自更强劲的建筑活动,但更简单的是,更多人在新西兰工作和消费会提高整体GDP。工作年龄人口的规模是影响经济潜在产出水平的核心因素,将会直接影响新西兰央行的预估。

人口增加会增加GDP的结果并不令人惊讶,但更有趣的是模型显示了移民也增加了人均GDP。这意味着移民使每个人的生活都变得更好,但这种影响在数据上还不足以被认为是可靠的。在未来5年的时间里,净移民增加对人均GDP增长可能没有显着影响。

有意思的是,模型结果显示净移民对新西兰的整体失业率或工资没有显著影响。

模型没有发现不同移民假设情景下的工资上涨存在太大差异(以劳动力成本指数衡量)。虽然很可能有一些特定行业的净移民影响工资,但在国家层面,还没有发现任何重大影响的证据。通过将净移民添加到模型中来验证净移民是否会影响失业率或就业率,也发现没有结论性的结果。

反对移民的一个常见论点是,高移民数量让想要扩张的企业更多地选择从海外雇佣工人,而不是冒险投资昂贵的新技术来提高现有劳动力的生产效率。然而,在研究了不同的移民假设情景后发现,不同数量的移民对投资意向的影响实际非常相似。其实,如果公司有信心聘请工人,无论是不是移民,他们都更有可能投资使用这些工人的工厂和机械。

封锁边境导致的影响这里,主要是研究移民的一次性增加后,其后续的影响多久才会消散。在锁定一些相关变量后,模型得到了相应的结果,下面这个图型显示了一次性净移民增加后房价的后续季度上涨幅度。

可以看到,一次性增加的移民,其影响时间可能长达20个季度。总之,这些研究结果表明,更高的净移民对房地产市场的价格和建筑活动产生了相当大的上涨动力。

移民长期推动经济发展

总体而言,分析表明,在短期内,净移民增加对新西兰经济的主要影响是通过房地产市场来实现(房价上涨和新建许可)。模型结果表明,住房供应确实做出了反应,但不够灵活不够快,无法跟上高数量的移民。

GDP增长也会上升,这在人口增长增加时是可以预料的,但对于人均GDP来说,看起来没有很强的影响(在研究的5年范围内)。没有发现任何证据表明净移民显著影响工资或投资意向,至少在国家层面是这样。

局限性然而,这个分析也有局限性,并非所有移民的利弊都是宏观经济的利弊——这些不会在这个模型的结果中体现出来。同时,这是个短期模型,该模型无法捕捉移民可能对经济产生的其他长期积极溢出效应。例如,一些研究发现,雇用更多高技能外国人的新西兰公司也更有可能将其产品出口到海外。鉴于新西兰是一个依赖国际贸易的小型开放经济体,从长远来看,这是一件好事。同样,净移民的影响可能在部门之间和劳动力市场的不同技能和工资的分布上存在显着差异。而在目前,由于封闭的边界和去年巨额财政支出而扭曲的宏观经济正在演变着各种奇怪的事情,这两者也都不在模型中。

综上所述,净移民对新西兰宏观经济最明显的影响是对房地产市场的影响。这凸显了当前的主要矛盾—住房供应增加很慢。新西兰建造房屋的速度不足以跟上人口增长的步伐(尤其是在强劲的净移民增加之后),这从根本上影响了许多新西兰人的未来。

标签: 新西兰移民,新西兰房价