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美国买房常见问题解答

阅读量:164 2021-07-26

市场全球化一词生动地描述了当今世界的市场状况,特别是在房地产领域。根据美国全国房地产经纪人协会(NationalAssociationofRealtors)统计,从2012年3月到2013年3月,国际买家在美国50个州的房屋购买量超过6亿8200万美元。在美国,销售给外国人的房地产总额占美国国内销售额的6%以上。

不管你是国际投资者,住在美国的加拿大人,还是住在美国的第一代移民,在不熟悉的市场上买房子,都有点害怕。虽然这个指南会帮助你了解一些房地产行业的基本信息,但它仍然不能代替你在买房的过程中咨询有经验的专业房地产中介、律师、抵押经纪人和会计师带给你的巨大收获。

一、确定你将如何使用地产

在开始你的房地产搜索之前,重要的要的事情是提前计划——买房后如何使用它。

作为你的一所度假房?

就像你在美国做生意时住的房子?

为了孩子将来在美国读大学所准备的房子?

一项投资?

一个长期的居所?

仅仅在美国购买一套住宅,就不会给予外国人任何合法居留权,以及身份特权。若想在美国逗留超过一般签证规定的时间,你应该找个移民律师帮忙。

在确定了房地产的基本用途和你想要拥有它的时间之后,你可以把这些信息提供给带你一起找房子和买房子的房地产中介。

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二、了解美国房地产市场的运作

美国房地产行业的运营模式可能和你国家大不相同。在美国,每个州在房地产交易活动中,使用什么样的购房合同、成交方式、交易双方的责任和义务等方面都有不同的规则。

值得注意的几点美国房地产情况:

在美国,房地产清单信息由房地产中介列入多个房地产清单,客户可以通过房地产网站,如Zillow浏览房地产信息。在世界上许多其他国家和地区,房地产业属于分散经营,购房者必须一个接一个地找到合适的住房来源。

在一些国家,你需要给代理人一笔中介费参观房子的代理人一笔中介费。而且在美国,销售佣金是由卖家支付的,所以买家不用向中介机构付费。

在美国,房产中介需要经营许可证。各州的许可法根据中介人的教育程度、资格考试的类型和难易度,对代理人取得资格后是否需要继续学习有不同的要求。资格证系统是为了保证房地产中介有资格带领客户找房,评估房,融资房地产。像哥斯达黎加、墨西哥、萨尔瓦多、伯利兹等世界上的其他国家,都不需要房产中介提供资格证书。

国外的买家可能还需要考虑诸如货币兑换、国际转款、银行系统、跨国税务、会计问题、货币和家用物品的进出口限制等问题。

花时间知道如何把美元转化为你国内的货币,无疑会让买房更容易。查看最新的货币兑换汇率.

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三、与当地房地产专家合作

房地产买家,尤其是外国房地产买家,要找一个合格有经验的房地产专家陪你买房。若有中介曾参加过相关培训,则可获CIPS国际房地产专家资格证书。

如果你的英语不太流利,或者想说母语的话,可以选择说母语的中介、律师、检查员、银行经理。尽管它们很可能会为你提供用你的母语写的标准房地产信息,但当你完成交易时,你很可能仍然需要签署英语文件。

虽然组建一个合格的团队需要一定的时间——咨询推荐人选,在线搜索信息,在房地产清单上查询当地房地产专家和他们的参考资料,但最终这些专家提供的专业服务会帮助你更容易找到合适的房地产。

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四、寻求贷款

合格的外国购房者在支付了30%-40%的首付后,很容易申请购房贷款。许多银行要求外国购房者在银行有一定数额(至少10万美元)的存款,而其他银行则把贷款金额定为1-200万美元。当然,你可能也需要提供一份至少三个月的存款证明。

美国住房贷款市场提供多种安全可靠、负担得起的住房贷款——穆斯林甚至可以在不违反伊斯兰教规(支付利息)的情况下买房。

在美国,申请住房抵押贷款前,你必须先建立自己的信用记录,并获得良好的信用记录。首先,你可以通过申请美国的银行账户和信用卡账户积累你的信用评分。第二,你应该确保你所有的收入都在纳税申报单上报告。借款通过收入信息确定他们愿意借钱给你买房的具体金额。

如果需要申请抵押,可以考虑主要的全球银行。这些银行具有核实你在其他国家信用建立的相关经验,并且他们会帮助你在美国买房。

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五、我必须是美国公民才能在美国买房吗?

不行,你不必成为美国公民或者持有绿卡,但你需要拥有自己的税号ITIN。这是美国没有纳税人识别号码和无权取得社会保障号码的外国人的纳税处理号码。

ITIN可以由美国国内收入署(IRS)或由经IRS批准的专业会计师颁发。若要申请ITIN,你必须用英语或西班牙语填写W-7表格。您需要在W-7表格中填写申请的有效原因。

根据你的国籍,你可能还需要在有效期内出示护照、签证和两张以上有照片的身份证明,如驾照。

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六、我和房地产公司初次见面需要问些什么问题?

这里有一个很好的机会向您介绍,您在寻找您的房源和预算。用一小段时间告诉你的代理在你的国家买房的过程,并问他,在美国市场上买房子不同于买房子。

你知道的越多,进入谈判阶段就越容易。

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七、我需要雇一名房产律师吗?

虽然没有必要,但在在买房的过程中,你可能会遇到一些问题,需要房地产律师的帮助。房地产律师可以检查购房合同,检查产权和其他与购房有关的文件,同时他也可以回答有关房地产的法律问题和纳税。

在美国,有没有什么类型的房产我不能购买?

外国买房者可以购买家庭住宅、公寓房、双层住宅、三层住宅、四层住宅以及连栋房屋。

房屋合作社和合作住宅常常规定外国人不得拥有。这是因为合作住宅要求购房者的收入来自美国本土,而且大多数购房者的财产都要求存在于美国境内。

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八、我应该以自己的名义在美国买房吗?

外国投资者可以直接以自己的名义购买房地产,也可以通过本国公司、外国公司、有限责任合作公司、合资企业、房地产投资信托公司和股份有限公司购买房地产。

如何使用房产应该是你需要考虑的问题。另外,不同的购房计划可能会带来很大的税收差异。房地产律师和会计师可以为您的房产选择提供合理的建议。

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九、我可以用现金购买地产吗?

是的,允许用所有现金购买。但美国法律规定,超过10,000美元的现金交易必须向联邦政府报告。报告应包括所有与交易相关的人(购房者、房地产中介、律师和产权公司)的相关信息。政府想知道你的资金来源是否合法。

用钱买房子的人可以节省一部分申请按揭的费用、放款的费用、评估和财产保险。

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十、外国购房者应该特别关注哪个州的房产吗?

由于不同的原因,国际购房者被美国不同的地区所吸引,有些人想离商界或家庭更近,而更多的人渴望温暖的地区。

在2012年,在福罗里达州买房的国际购房者比例最大,占总购房人数的23%;加利福尼亚州占17%;亚利桑那州与德克萨斯州并列第三,分别占总数的9%;纽约州仅占3%。根据国家房地产代理协会的调查,2012年,大约一半的外国购房者选择在郊区购房;25%的购房者选择在城市地区购房。

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十一、我必须亲自到美国完成购房交易吗?

虽然您可能会亲自完成这项交易,但实际上并不需要。如果不能或者不想亲自去美国完成交易,可以执行委任书。也就是说,书面授权对方代表你,并以你的名义签字完成交易。

十二、在完成交易时我还需要交额外的费用吗?

是的。买主一般要支付产权调查、保险、法律以及记录的费用,大约占总交易额的1%-2.25%。举例来说,如果你买了价值30万美元的房子,你需要支付额外的3000到6750美元。

十三、美国的房地产购买会如何影响我纳税?

外国房地产所有者在本国的纳税义务取决于购买者所属国家是否与美国签订税收协议。您应向咨询一个熟悉你国家纳税条约的税务律师。

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美国政府要求外籍人士根据租房的所得净收入(房租减去支出),缴纳相应的美国个人所得税(州税和联邦税)。如不及时提交纳税申报单,可收取租金毛收入的30%。即便您早年因投资而遭受损失,并且您不欠政府任何税收,您仍必须及时提交纳税申报单,否则您可能会被告知要缴纳罚款。

十四、什么是FIRPTA?

FIRPTA指外国人投资房地产税法(1980)。该法律允许美国在房屋由外国人出售、交换、赠与、转让或清算后保留所得税。国内收入署(IRS)将获得房屋销售收入的10%,州政府将获得一定比例的收入。

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